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つなぎ融資は住宅購入の救世主!?メリット・デメリット完全まとめ

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つなぎ融資ってご存知ですか?
建物が全て完成した時にお金が貸しだされるもの、それが住宅ローンです。
新築住宅のようにすべて出来上がるまでに、土地の購入費用や各種一時金を払う必要が出たとき、住宅ローンでは対応できません。
別にお金を用意する必要があります。

こんな時、お金の工面をどうするか。
そこで活躍するのか「つなぎ融資」です。
今回は「つなぎ融資」を賢く使うための情報をご紹介します。

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つなぎ融資とは

つなぎ融資とは

つなぎ融資とは何のか、さらに突っ込んだご紹介をしていきましょう。
新築住宅を建てる時に住宅ローンを使います。
住宅ローンは完成後に融資が実行されるもの。
お金が振り込まれるまでに何か一時金などがでた場合は手出ししなければなりません。
新築住宅は着手金などの一時金が必ず発生します。
そんなときに活躍するのが「つなぎ融資」。
手出ししなければならないお金のためにつなぎ融資をして借り入れを行い、それで工面します。
住宅ローンが実行されるまでの時間をつないでくれるので「つなぎ融資」と言います。

つなぎ融資を利用するには

つなぎ融資を利用するには

このつなぎ融資を利用するにはどうすればいいのでしょうか。
結論から言うと、つなぎ融資自体は住宅ローンとセットになるわけではありません。
なかには自己資金で一時金を工面する人だっていますからね。
住宅ローンとは別のローンの扱いをされます。

そのため、つなぎ融資だけの申し込みや、審査が必要です。
審査に通ったら、つなぎ融資自体に課された金利を払うことになります。
新築を建てるために一時金が必要で、それが用意できないから断念となるよりか、金利を払うことになってもつなぎ融資が使えた方が良いですよね。
つなぎ融資は存在自体がありがたい融資です。

なぜつなぎ融資が必要なのか

なぜつなぎ融資が必要なのか

つなぎ融資が必要になるケースについてもっとよく見ていきましょう。
住宅の種類は多種多様。
新築のマンションや中古のマンション。
一戸建てなら最近はやりの建売や中古売家、注文住宅などたくさん種類があります。
どの住宅もいざ買うとなった場合、住宅ローンを使うことになります。
買う住宅が決まれば住宅ローンを使って持ち主に対して払う。
これが主な流れになります。

ですが、「注文住宅」いわゆる新築一戸建ての場合だけ違う流れになってしまいます。
新築住宅は完成の段階にあわせてお金を払っていく形になっています。
具体的には着工前に払う着工金、上棟が終わった後の中間金があります。
建設中にお金を払うことになるのですね。
これらは建築費用の3分の1と結構な額になるのです。

住宅ローンというローンは、普通なら「すでに完成している住宅」が対象なんです。
中古一戸建てやマンションなどはすでに完成していますよね?
そのようなすでに住宅自体が完成している住宅が、住宅ローンの本来の対象。
まだできていない新築戸建は本当は対象外なんです。
完成したら払うという住宅ローンのスタンスは変えられないんですね。
だからこそ、注文住宅で発生する着工金・中間金などの一時金に対して住宅ローンを使えないのです。
そんな住宅ローンの融通のきかないところを助けてくれるのが「つなぎ融資」なのです。
住宅が完全に建って住宅ローンを出してもらえるまで、つなぎ融資が資金面をつないでくれるのです。

住宅ローンが支払われるまでの間=つなぎ融資を使っている間の金利などはどうなるのでしょうか。
実はこの期間は金利のみを払います。
完成してもう住める、となった時に振り込まれる住宅ローンで一気に返済という形になります。

つなぎ融資の仕組み

つなぎ融資の仕組み

つなぎ融資がどのようなローンかは分かった。
では、金融商品としてはどんな感じなんだと思っている皆様、ご説明しましょう。

つなぎ融資はその用途の性質から特に使うタイミングが決まっているわけではありません。
必要な時に利用できます。
タイミングは自由ですが、回数には制限があります。
原則的には土地代を払うとき、着工前にはらうお金を施工業者に渡すとき、棟上げまでが終わって検査をうけた後に施工業者に払うとき、この3回のときのみです。
金額にも制限があります。
借り放題というわけではありません。
必要最低限の金額です。
具体的には住宅ローンの借りる金額の総額の3割から4割程度という基準があります。

多くのつなぎ融資にこのような回数と最大金額に条件があります。
(一部の金融機関ではそうではない場合もあります)
ちなみに先にちらっと触れてはいますが、つなぎ融資のお金自体は住宅ローンが完全に振り込まれた時に、一気に返済されます。

つなぎ融資も融資。
であれば、気になるのは利息や手数料ですよね。
他のローンと同じく、つなぎ融資ももちろん金利・手数料が発生します。
これは返済まで期間や借りる金額によって変わることもありますが、たいていの場合、住宅ローンの金利より少し高めの3%ほど。
最近では1%を切るようになった住宅ローンにはかないませんが、カードローンの18%などと比べると良心的ということがお分かりいただけると思います。
事務手数料は10万円ほど。
高額の融資になることは間違いないので、契約書に対する印紙代がかかることもお忘れなく。

つなぎ融資の注意点

つなぎ融資の注意点

便利な「つなぎ融資」。
ですが利用する上に注意しなければならないこともあります。
その注意点をご紹介します。

つなぎ融資は、どの銀行でも商品として提供してはいません。
最近はよく目にするネット銀行なんて、つなぎ融資の取り扱いは皆無です。
実際の店舗があるネット銀行は、つなぎ融資を取り扱っている場合がありますが、店舗は首都圏ばかり。
地方の人にとっては、つなぎ融資をほぼ使えないといっても過言ではありません。

つなぎ融資の金利と事務手数料も銀行によってだいぶ違うんです。
その他のローンのように。
銀行によっては各種ローンの金利と事務手数料は、特別優待という形で安くなることもありますが、つなぎ融資の場合はそうはいきません。
優遇金利や手数料の値引きは、ほぼ存在しません。
優遇を受けなかったことにより、結果的に支払った金利や手数料が結構かかったということもしばしば。
どうせ選ぶなら金利と手数料が優遇を受けなくても安い銀行にしましょう。
何も調べなくて近くの銀行にいったら気づかない間に損してたということもありますので、ご注意を。

つなぎ融資以外の方法

つなぎ融資以外の方法

つなぎ融資の注意点を見ていただいてわかるとおり、結構なお金がかかります。
住宅ローンについてくるというわけでもないので、手続きも別途しなくてはならず、時間を費やします。

ここのまで読んできて「つなぎ融資以外の方法はないのか」と思っている人もいるのではないでしょうか。
こちらも結論からいうと、つなぎ融資以外の方法もあります。

ズバリ、着工金や中間金をナシにしてほしいと施工業者に交渉するのです。
つなぎ融資の用途自体をなくしてしまうという方法です。
工事代金の支払方法は法律でなにか決まっているわけではなく、施工業者と決めたことです。
一時金自体の支払をなくして、最後にまとめて払うということ自体、何も悪いことではありません。
ですので、胸を張って交渉していいのです。
着工前の契約前にこの交渉にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。
とくに地元の工務店などが相手だとOKになりやすいです。
結構うまくいくので、びっくりすると思いますよ。

まとめ

つなぎ融資は新築住宅のように、住宅ローンが振りこまれる前にたくさんの手出し金が要る場合の強い味方です。
このつなぎ融資がないと、自己資金がたくさんある人でなければ、注文住宅ができません。
つなぎ融資は便利な融資であることは間違いなのですが、便利が故に手間や金利・手数料もかかります。
それらを節約したいという人は、交渉にチャレンジするのも良いかもしれませんね。

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